一、改革导向：入市改革需兼顾用地目标与空间优化
集体经营性建设用地入市改革，不止要实现城乡建设用地同权同价、同等入市，更要同步推进乡村空间布局优化、提升土地资源集约利用水平。
两轮试点方案虽未对空间布局做细化规定，但入市模式、产业定位，会直接决定最终的空间形态。
首轮试点：支持本村就地入市、调整至产业集中区入市两种形式；
深化试点：明确入市土地优先服务乡村振兴、一二三产业融合发展。
下文结合多地真实试点案例，剖析改革对城乡空间布局带来的实际影响。
二、案例一：江苏武进｜就地入市为主，用地分散、效率偏低
武进区全程参与两轮试点，现有集体经营性建设用地存量约11.9 万亩、1.1 万宗，首轮试点已完成出让 1.3 万亩、1259 宗，以就地入市为绝对主流。
地块分布现状（2017-2023 年，157 宗出让地块）
63.1% 位于城镇开发边界内
18.5% 位于集聚提升类村庄
18.4% 位于普通村庄、撤并村庄及连片农田区
暴露的核心问题
布局极度分散：城镇边界内地块不成片，边界外用地与农田交错穿插，难以实现土地规模经营；
地块规模差距悬殊：城镇开发边界内单宗平均 37 亩，边界外仅 11 亩，规模效应不足；
开发强度偏弱：全区各镇（开发区）平均建筑密度 51%、容积率 0.64，土地集约利用水平偏低。
受历史用地格局影响，当地存量建设用地本就散落各村，就地入市进一步延续了分散态势，产业集聚难度大幅增加。
三、案例二：贵州湄潭｜调整入市占比高，依旧呈现分散布局
湄潭县同样历经两轮试点，2015 年至今累计入市 198 宗地块：
就地入市：21 宗
调整入市：171 宗，占比高达 86.4%
即便以调整入市为主要方式，当地多数地块仍落在城镇开发边界外，零散分布在各个村庄，这一现状和地域条件、主导产业深度绑定。
从空间经济规律来看：
集聚向心力：产业关联、市场集聚、知识外溢等；
分散离心力：要素固定、地租成本、交通约束、区域拥堵等。
湄潭地处西南丘陵山区，60 余万亩茶产业遍布各乡镇，茶叶加工存在 “产地就近生产、生产时段集中” 的特点，产业天然偏向就地布局。受产业特征 + 历史用地路径依赖双重影响，用地分散成为必然结果。
四、案例三：北京大兴｜全域统筹入市，模式特殊难以复制
早在上一轮试点，大兴区就推行镇级统筹、减量入市模式：
全区 7.96 万亩存量集体经营性建设用地统一规划整理，约 4 万亩实施还耕还绿，剩余地块全部调整至规划产业集中区集中入市。
该模式极大优化了区域国土空间格局，但依托于特殊的区位、规划与政策条件，属于个性化探索，无法在全国大范围推广。
五、综合研判：三类形态并存，就地入市暗藏长期风险
三地案例代表了当前试点的三种典型形态：
北京大兴：区位、条件特殊，适合全域统筹集中入市（极端个案）
贵州湄潭：地理与产业受限，用地分散是市场与现实选择（极端个案）
江苏武进：就地入市为主，布局零散低效（全国多数地区的普遍现状）
目前全国试点区域就地入市占比达到 60%-70%，若改革全面推广后延续这一模式，会在乡村形成数十万处低效非农建设点位，严重偏离改革初衷。
六、总结建议
集体经营性建设用地入市改革，必须尽快明确全国通用的空间布局管控规则。
若放任零散就地入市持续蔓延，会固化乡村用地散乱格局，给国土空间长远优化埋下难以逆转的隐患。
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