一、改革导向:入市改革需兼顾用地目标与空间优化
集体经营性建设用地入市改革,不止要实现城乡建设用地同权同价、同等入市,更要同步推进乡村空间布局优化、提升土地资源集约利用水平。
两轮试点方案虽未对空间布局做细化规定,但入市模式、产业定位,会直接决定最终的空间形态。
首轮试点:支持本村就地入市、调整至产业集中区入市两种形式;
深化试点:明确入市土地优先服务乡村振兴、一二三产业融合发展。
下文结合多地真实试点案例,剖析改革对城乡空间布局带来的实际影响。

二、案例一:江苏武进|就地入市为主,用地分散、效率偏低
武进区全程参与两轮试点,现有集体经营性建设用地存量约11.9 万亩、1.1 万宗,首轮试点已完成出让 1.3 万亩、1259 宗,以就地入市为绝对主流。
地块分布现状(2017-2023 年,157 宗出让地块)
63.1% 位于城镇开发边界内
18.5% 位于集聚提升类村庄
18.4% 位于普通村庄、撤并村庄及连片农田区
暴露的核心问题
布局极度分散:城镇边界内地块不成片,边界外用地与农田交错穿插,难以实现土地规模经营;
地块规模差距悬殊:城镇开发边界内单宗平均 37 亩,边界外仅 11 亩,规模效应不足;
开发强度偏弱:全区各镇(开发区)平均建筑密度 51%、容积率 0.64,土地集约利用水平偏低。
受历史用地格局影响,当地存量建设用地本就散落各村,就地入市进一步延续了分散态势,产业集聚难度大幅增加。

三、案例二:贵州湄潭|调整入市占比高,依旧呈现分散布局
湄潭县同样历经两轮试点,2015 年至今累计入市 198 宗地块:
就地入市:21 宗
调整入市:171 宗,占比高达 86.4%
即便以调整入市为主要方式,当地多数地块仍落在城镇开发边界外,零散分布在各个村庄,这一现状和地域条件、主导产业深度绑定。
从空间经济规律来看:
集聚向心力:产业关联、市场集聚、知识外溢等;
分散离心力:要素固定、地租成本、交通约束、区域拥堵等。
湄潭地处西南丘陵山区,60 余万亩茶产业遍布各乡镇,茶叶加工存在 “产地就近生产、生产时段集中” 的特点,产业天然偏向就地布局。受产业特征 + 历史用地路径依赖双重影响,用地分散成为必然结果。

四、案例三:北京大兴|全域统筹入市,模式特殊难以复制
早在上一轮试点,大兴区就推行镇级统筹、减量入市模式:
全区 7.96 万亩存量集体经营性建设用地统一规划整理,约 4 万亩实施还耕还绿,剩余地块全部调整至规划产业集中区集中入市。
该模式极大优化了区域国土空间格局,但依托于特殊的区位、规划与政策条件,属于个性化探索,无法在全国大范围推广。
五、综合研判:三类形态并存,就地入市暗藏长期风险
三地案例代表了当前试点的三种典型形态:
北京大兴:区位、条件特殊,适合全域统筹集中入市(极端个案)
贵州湄潭:地理与产业受限,用地分散是市场与现实选择(极端个案)
江苏武进:就地入市为主,布局零散低效(全国多数地区的普遍现状)
目前全国试点区域就地入市占比达到 60%-70%,若改革全面推广后延续这一模式,会在乡村形成数十万处低效非农建设点位,严重偏离改革初衷。
六、总结建议
集体经营性建设用地入市改革,必须尽快明确全国通用的空间布局管控规则。
若放任零散就地入市持续蔓延,会固化乡村用地散乱格局,给国土空间长远优化埋下难以逆转的隐患。
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